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住宅專項維修資金應該怎樣用(上)

住宅專項維修資金應該怎樣用(上)

新聞來源:總經辦   作者:總經辦   發布時間:2016-10-19   閱讀次數:8
     

  


  住宅專項維修資金應該怎樣用

  “我家的窗戶封閉不嚴,去年冬天室內溫度比標準室內溫度最少低兩度,春天風大,晚上一進家地板上一層灰?!蓖跖空椅飿I管理處要用住宅專項維修資金修窗戶,由于多數業主不同意,一直沒能維修。

  “我家住頂樓,夏天外面下大雨,屋里下小雨,冬天頂棚長滿黑毛?!睆埮繛榱朔课菥S修,三天兩頭找物業管理處,“物業管理處說,動用維修基金要經過2/3以上業主的同意,而小區入住3年多了,至今也沒成立業主大會,沒人召集業主開會,住宅專項維修資金就不能動用?!?/p>

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  案例分析

  案例所述現象不僅僅存在于這幾個小區,而是幾乎每個小區都面臨的共同問題。住宅專項維修資金的使用,通常是物業服務企業接到業主的報修后,確認報修項目為保修期滿的公有部位的中修以上的維修項目后,提出維修方案和動用住宅專項維修資金申請,報業主委員會,由業主委員會召開業主大會或發放調查表,組織業主討論并投票通過后,然后各區小區辦將到現場進行核實,最后由正規有資質的公司做出工程預算,方可啟用。這是《住宅專項維修資金管理辦法》所規定的嚴格使用程序,首先需要經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,然后還要得到直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意。但在物業管理服務實踐中,業主同意所需要的表決基數卻是難以實現的,即很難達到經專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,這就造成案例所述的住宅專項維修資金無法啟用的現實。其中的原因是多方面的,分析起來主要有:

  一:部分業主把住宅專項維修資金與物業管理費混為一談,認為自己既然已交了物業管理費,維修費自然應從物業管理費中支出,為什么還要另外收費。其實,物業服務企業的物業管理費支出只包括簡單維修的小修項目,較大的維修則須從住宅專項維修資金中列支,或由業主據實分攤。

  二:住宅專項維修資金管理有待規范。住宅專項維修資金的管理一般有三種情況:第一種是由當地房地產行政主管部門代管;第二種是由業主委員會代管;第三種是由物業服務企業代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂用,但因對具體物業情況了解不全面,易產生審批慢、誤事及難以達到經濟、合理的使用目的;業主委員會或物業非企業自行代管,兩者會因各自出發點不同和目的不同引發一些事端,而影響到住宅專項維修資金的正常審批和使用。這往往延誤了住宅專項維修資金的使用,造成了業主的不滿,挫傷了業主的感情,影響到他們對住宅專項維修資金使用的正確認識。

  三:個別物業服務企業亂用住宅專項維修資金,不按規定公布住宅專項維修資金使用情況,甚至沒有做到住宅專項維修資金??顚S?,有擴大使用范圍的現象。如有的物業服務企業把住宅專項維修資金挪作投資、炒股或進行其他項目維修;一些物業服務企業借機使用住宅專項維修資金修繕本應從物業管理費是支出的維修項目。這些違規操作,造成業主對住宅專項維修資金管理者、使用者和監管者的不信任,其結果是拒絕使用住宅專項維修資金。

  正如案例所述,住宅專項維修資金使用難,已嚴重影響了物業管理的正常開展。一方面由于住宅專項維修資金不能及時到位,影響了有些共用設施設備的維修和更新,給業主帶來不便,引發了投訴;另一方面對那些足額繳納了住宅專項維修資金卻面臨房屋維修無法實施的業主也是不公平的,侵害了他們的權益。因此,解決住宅專項維修資金使用難,已成為當前物業管理行業急需解決的問題。

   


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